「実家を相続したものの、誰も住んでいない」

「遠方にある空き家を何年も管理できていない」

「古くなった空き家を放置すると、特定空き家になると聞いて心配」

このような不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

空き家は、所有しているだけですぐに「特定空き家」になるわけではありません。しかし、適切な管理をせずに放置し、倒壊の危険や衛生上の問題など周辺環境への悪影響が大きくなると、市区町村から「特定空家等」と判断される可能性があります。

さらに、2023年12月に施行された改正空家法では、特定空き家になる前の段階として「管理不全空家等」という区分も設けられました。

この記事では、特定空き家とはどのような空き家なのか、指定されるとどうなるのか、管理不全空家との違い、所有している空き家が心配な場合の対処方法について分かりやすく解説します。

特定空き家とは？

「特定空き家（特定空家等）」とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」に基づき、周辺の生活環境などに深刻な影響を及ぼす状態にあると認められた空き家です。

法律では、主に次のいずれかの状態にある空き家が「特定空家等」に該当するとされています。

• そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある
• 適切な管理が行われていないことで著しく景観を損なっている
• その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切である

つまり、単に「古い家」「誰も住んでいない家」というだけで特定空き家になるわけではありません。

建物や敷地の状態、そのまま放置した場合の危険性、周辺への影響などを踏まえて判断されます。

特定空き家と判断される可能性がある状態

では、具体的にどのような空き家が問題になるのでしょうか。

1．倒壊や建材の落下などの危険がある

建物の老朽化が進み、安全性に問題が生じているケースです。

たとえば、

• 建物が大きく傾いている
• 基礎や柱が腐食・破損している
• 屋根材が剥がれそうになっている
• 外壁が落下するおそれがある

といった状態が考えられます。

特に台風や強風、地震などによって屋根材や外壁が道路・隣地へ飛散すると、周囲の人や建物に被害を与える可能性があります。

2．衛生上の問題が発生している

建物そのものだけでなく、敷地内の管理状況も重要です。

たとえば、ゴミが長期間放置されて悪臭が発生したり、害虫・害獣が発生したりするなど、周囲の衛生環境に大きな影響を与えている状態です。

空き家は人の出入りが少ないため、問題に気付かないまま状況が悪化することもあります。

3．景観を著しく損なっている

適切な管理が行われず、周辺の景観へ大きな影響を与えている場合も対象となる可能性があります。

たとえば、

• 雑草や樹木が著しく繁茂している
• 建物を覆うほど植物が伸びている
• 外壁などが大きく破損したまま放置されている

といった状態です。

4．周辺の生活環境に大きな影響を与えている

倒壊や衛生問題以外でも、周辺住民の生活に著しい支障を生じさせている場合があります。

たとえば、

• 木の枝が道路まで伸びて通行を妨げている
• 敷地内への不審者の侵入など防犯上の問題がある
• 建材などが周辺へ飛散する危険がある

といったケースです。

空き家は所有者の敷地内だけの問題ではありません。管理状態によっては、近隣住民や通行人などにも影響が及びます。

「管理不全空家」と「特定空き家」の違い

空き家を所有している方に知っておいていただきたいのが、「管理不全空家等」という制度です。

2023年12月に施行された改正空家法により、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある空き家を「管理不全空家等」として、市区町村が指導・勧告できる仕組みが設けられました。

簡単に整理すると、次のような違いがあります。

重要なのは、「特定空き家になってから対応すればよい」とは限らないことです。

状態が悪化する前から、市区町村による対応の対象となる可能性があります。

特定空き家になるとどうなる？

特定空家等に該当し、改善が必要と判断された場合、市区町村から所有者等に対して必要な措置が求められることがあります。

指導

まず、建物や敷地の状態を改善するよう指導を受ける場合があります。

求められる対応は空き家の状態によって異なり、危険箇所の修繕や樹木の伐採、場合によっては建物の除却などが考えられます。

勧告

指導を受けても状態が改善されない場合などには、「勧告」が行われることがあります。

特に注意したいのが固定資産税です。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで固定資産税の課税標準を軽減する「住宅用地特例」があります。

しかし、特定空家等について市区町村から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から除外されます。

なお、改正空家法では、管理不全空家等についても勧告を受けた場合には住宅用地特例の対象から除外される仕組みとなっています。

そのため、「建物を残しておいたほうが固定資産税が安いから」という理由だけで管理されていない空き家を放置し続けることには注意が必要です。

命令

特定空家等について、正当な理由なく勧告された措置を行わない場合などには、市区町村から命令を受ける可能性があります。

命令に違反した場合には、50万円以下の過料が科されることがあります。

行政代執行

さらに必要な措置が行われず、一定の要件を満たした場合には、行政代執行によって行政が所有者に代わって除却などを実施する場合があります。

行政代執行だからといって、所有者が解体費用を負担しなくてよいわけではありません。

代執行に要した費用は、原則として所有者等から徴収されます。

空き家は「特定空き家になる前」の対応が重要

空き家対策で重要なのは、行政から指導などを受けてから対応するのではなく、問題が大きくなる前に今後の方針を決めることです。

空き家の状態や所有者の事情によって、選択肢は異なります。

定期的に管理する

将来的に自分や家族が住む予定がある場合は、建物を適切に管理しておく必要があります。

定期的な換気や通水、雨漏り・外壁・屋根の確認、庭木や雑草の手入れなどを行い、建物の劣化や周辺への影響を防ぎます。

遠方に住んでいて自分で管理することが難しい場合には、空き家管理サービスなどを利用する方法もあります。

売却・賃貸などで活用する

建物の状態が比較的良好であれば、売却や賃貸などによって活用できる可能性があります。

「古いから解体するしかない」と判断する前に、不動産会社や専門家へ相談し、建物を残したまま活用できるか確認することも選択肢の一つです。

解体して土地を活用する

建物の老朽化が進み、今後使用する予定もない場合には、解体して土地を活用・売却する方法があります。

ただし、解体後の土地をどうするのかまで考えておくことが重要です。

たとえば、

• 更地として売却する
• 新しい住宅を建てる
• 駐車場などとして利用する
• 家族が所有・管理を続ける

など、土地の立地や条件によってさまざまな選択肢があります。

「空き家を解体するかどうか」だけでなく、その後の土地をどうするかまで含めて検討すると判断しやすくなります。

富士宮市では空き家の除却費用に補助制度があります

富士宮市では、空き家を除却して跡地の活用を進める方を対象に「富士宮市空家等除却費補助金交付制度」を設けています。

2026年9月時点で、市内にある一定の要件を満たした空き家について、除却工事費の5分の4、最大50万円まで補助を受けられる制度となっています。

対象となる空き家には、市から特定空家などと認定されたものや、一定の基準を満たした不良空家などがあります。

ただし、特定空家等については、空家法に基づく「勧告」を受けたものは補助対象から除かれています。

また、補助金を利用するには工事を始める前の申請が必要です。申請前に解体すると補助対象にならないため注意してください。

補助制度には対象となる建物や工事、申請者などについて条件があります。利用を検討する場合は、解体工事を契約・着工する前に富士宮市へ最新の条件を確認しましょう。

相続した実家を放置している場合も注意

特に注意したいのが、相続によって取得した空き家です。

「自分が住んでいた家ではないから」

「兄弟で共有していて話が進まないから」

「遠方なので状態を確認できていないから」

といった理由で、そのままになっているケースもあります。

しかし、空き家の問題は時間が経てば自然に解決するものではありません。

建物は使わなくても劣化していきます。屋根や外壁の破損、雨漏り、樹木の繁茂などが進めば、修繕や解体に必要な費用が増える可能性もあります。

まずは現地の状態を確認し、「残す」「売る」「貸す」「解体する」といった今後の方向性を家族で話し合うことが大切です。

特定空き家になりそうなら、すぐ解体するべき？

老朽化した空き家だからといって、必ず解体が最適とは限りません。

建物の状態、土地の利用予定、売却の可能性、税金、相続関係などによって適切な選択肢は変わります。

そのため、まず確認したいのは次の3点です。

1. 建物を今後使用する予定があるか
2. 建物を安全に維持・管理できるか
3. 解体した後の土地をどうするか

建物の状態が悪く、安全に維持するために多額の修繕費が必要で、今後も使用する予定がない場合には、解体が現実的な選択肢になることがあります。

一方、まだ活用できる状態であれば、売却や賃貸、改修などを検討できる可能性もあります。

「解体するか、残すか」の二択で考えるのではなく、空き家と土地を今後どうするかという視点で判断することが大切です。

まとめ｜空き家は問題が大きくなる前に今後の方針を決めよう

特定空き家とは、倒壊などの危険性や衛生上の問題、景観・生活環境への悪影響などが生じている空き家のことです。

また、現在は特定空き家になる前の段階である「管理不全空家等」に対しても、市区町村が指導・勧告を行える制度になっています。

空き家を所有しているからといって、すぐに特定空き家になるわけではありません。

大切なのは、問題が深刻になるまで放置しないことです。

定期的に管理するのか、売却・活用するのか、それとも解体するのか。建物の状態と今後の土地利用を確認しながら、早めに方向性を考えておきましょう。

富士宮市をはじめ静岡県東部で、「相続した実家を解体するか迷っている」「空き家の状態が悪くなってきた」「解体した場合の費用や、その後の土地について相談したい」という場合は、ファイブ解体へご相談ください。

ファイブ解体は、総合建設業の明徳建設株式会社をグループに持つ株式会社ファイブワンが運営しています。

解体工事だけでなく、その後の建替えや土地活用なども含めて、空き家と土地を今後どうするかという段階から一緒に考えることができます。

まだ解体すると決めていない段階でも構いません。

まずは現在の建物の状態を確認し、ご家族に合った選択肢を整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。