富士市で建替え前の解体を検討している方へ。解体前に確認したい接道・狭あい道路、給排水、アスベスト、費用、固定資産税、工事の順番まで分かりやすく解説します。

建替えを決めると、最初に既存住宅の解体を考える方も多いでしょう。

しかし、建替えでは「とりあえず更地にする」という進め方はおすすめできません。

敷地によっては、現在建物が建っていても、建替え時に接道条件や道路後退、用途地域などを改めて確認する必要があります。

また、水道管や外構など、新築工事で使えるものまで撤去すると、後から再施工が必要になることもあります。

富士市では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があり、現況で道路に見えても建築基準法上の道路に該当しないケースがあると案内しています。

つまり、建替えでは、

新築計画を確認する
→残すもの・撤去するものを決める
→解体する

という順番が重要です。

この記事では、富士市で建替え前に解体するときに確認したいポイントを、地域制度も含めて解説します。

建替えでは「解体を先に済ませる」と考えない

建替えでは、解体工事と新築工事を別々に考えないことが大切です。

既存住宅をすべて撤去してから、

「新しい家をどう建てようか」

と考えると、余計な費用や手戻りが発生する場合があります。

例えば、

• 新築でも使えた給水設備を撤去した
• 残せた擁壁を撤去した
• 外構を壊した後に再施工が必要になった
• 建替え時に道路後退が必要だと分かった

といったケースです。

そのため、理想的なのは新築の配置や敷地利用をある程度決めてから、解体範囲を確定することです。

富士市で建替え前に確認したい7つの注意点

1．その土地に新しい家を建てられるか確認する

現在住宅が建っているからといって、同じ条件でそのまま建替えられるとは限りません。

建替え前には、

• 接道
• 用途地域
• 建ぺい率
• 容積率
• 高さ制限
• 市街化区域・市街化調整区域
• 地区計画

などを確認します。

富士市では、市街化区域と市街化調整区域が定められており、市街化調整区域内で建築する場合は事前相談が必要です。用途地域によって建築できる用途なども異なります。

また、地区によっては地区計画が設定され、建物用途、高さ、壁面位置などについて独自のルールが定められている場合があります。

既存住宅の解体契約をする前に、新築計画が成立するか確認しておくことが基本です。

2．狭い道路ではセットバックを確認する

富士市で特に確認しておきたいのが前面道路です。

建築基準法では、原則として建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

また、幅員の狭い道路に接する敷地では、建替えに伴って道路から敷地を後退させる、いわゆる「セットバック」が必要になる場合があります。

富士市では狭あい道路拡幅整備事業を実施しており、対象となる道路に接して建築する場合は、建築確認申請の30日前までに事前協議を行う仕組みがあります。

道路後退が必要になると、

• 新築できる敷地面積
• 駐車場配置
• 門・塀
• 建物配置

にも影響します。

そのため、道路際のブロック塀などを撤去するときも、新築計画と合わせて考えましょう。

3．新築で使う設備を解体時に撤去しない

建替えでは「全部撤去」が正解とは限りません。

特に確認したいのが、

• 給水管
• 水道メーター
• 下水道
• 境界ブロック
• 擁壁
• 一部の外構

です。

富士市では、建物の建替えや大規模改築を行う場合、漏水事故防止のため、古い給水装置について撤去・布設替えが必要になるケースを案内しています。

また、建替え工事中に水道を解体時の散水などへ利用することもあります。

公共下水道についても、解体・建替え等の工事に合わせた一時休止の手続きが用意されています。

そのため、

解体会社だけで水道を撤去するか判断せず、新築会社・水道工事業者と確認して決める

方が安全です。

4．解体と新築の工程をつなげて考える

建替えでは、解体工事の終了日と新築工事の開始時期も重要です。

一般的には、

新築計画
→仮住まい・引越し
→解体
→必要に応じて地盤調査
→新築工事

という流れになります。

解体が予定より長引けば、新築工程にも影響します。

逆に、新築計画が固まっていないまま解体すると、更地期間が長くなる場合があります。

仮住まいの家賃や引越し回数なども含め、解体と新築を一つのスケジュールとして考えましょう。

5．アスベストと建設リサイクル法を確認する

建替え目的でも、通常の解体工事と同様にアスベストへの対応が必要です。

建築物の解体工事では、アスベスト含有建材の事前調査が必要です。

一定規模以上の工事では、その調査結果を行政へ報告する必要があります。

また、床面積80㎡以上の建築物の解体工事は、建設リサイクル法の対象です。

富士市では発注者が、原則として工事着手7日前までに届出を行います。

対象工事では、コンクリートや木材などの特定建設資材を分別し、再資源化等を行う必要があります。

「建替えだから新築会社に任せれば大丈夫」と考えず、誰がどの手続きを行うのか契約前に確認しましょう。

6．地中埋設物と地盤の状態を確認する

既存住宅を解体した後、

• 古い基礎
• コンクリート
• 浄化槽
• 配管
• 井戸
• 建築廃材

などが地中から見つかる場合があります。

これらは新築基礎の施工位置と重なると、追加撤去が必要になることがあります。

そのため、地中埋設物が見つかった場合は、

何が・どこに・どの程度あったのか

を写真などで残しておくと、新築側にも情報を引き継ぎやすくなります。

また、「古い家が建っていたから地盤調査は不要」というわけではありません。

新築住宅では、新しい建物の配置や重量などを踏まえて地盤の状況を確認します。

解体会社と建築会社の間で、解体後の土地状態を共有できるようにしておきましょう。

7．解体時期と固定資産税も確認する

住宅を解体すると、土地に適用されている住宅用地の特例が外れる場合があります。

富士市では、小規模住宅用地について、

• 固定資産税の課税標準：価格の1/6
• 都市計画税の課税標準：価格の1/3

とする特例があります。

住宅を取り壊して住宅用地ではなくなると、この特例が適用されず、土地の税負担が高くなる場合があります。

固定資産税は毎年1月1日現在の状況を基準として課税されます。

ただし、建替え途中の土地については状況によって取扱いが異なる場合があります。

「年末に旧家を解体して、翌年に新築する」といったスケジュールでは、事前に富士市資産税課へ確認するとよいでしょう。

富士市で建替える場合の基本的な流れ

建替えでは、次の順番で進めると整理しやすくなります。

ポイントは、「解体完了」で一度計画を切らないことです。

解体見積もりで確認したい項目

建替え前の解体見積もりでは、少なくとも次の内容を確認します。

• 建物本体
• 基礎撤去
• 足場・養生
• 廃材運搬・処分
• カーポート
• ブロック塀
• 庭木・庭石
• 土間コンクリート
• 浄化槽
• アスベスト調査
• 整地
• 地中埋設物が見つかった場合の扱い

さらに建替えでは、

「新築のために残すもの」

を見積書や図面で明確にしておくことが重要です。

例えば、

「東側のブロック塀は残す」
「水道メーターは残す」

など、撤去対象と残置対象を双方で確認しておきましょう。

富士市では建替え前に道路・土地条件まで確認する

富士市には平坦な住宅地だけでなく、前面道路が狭い既成市街地や、市街化調整区域に位置する住宅もあります。

そのため、単に現在の住宅と同程度の家を建て直せると考えず、

• 建築基準法上の道路か
• 接道条件を満たしているか
• セットバックが必要か
• 市街化調整区域ではないか
• 地区計画がないか

などを確認しましょう。

また、富士市は洪水・内水など複数のハザードマップを公開しています。建替えは今後長く暮らす住宅をつくる機会でもあるため、敷地の災害リスクを改めて確認して新築計画へ反映することも有効です。

古い木造住宅を建替える場合は耐震関連制度も確認

富士市では、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の木造住宅などを対象として、耐震化を促進する「プロジェクトTOUKAI-0」を実施しています。

2026年9月1日時点では、耐震評点が一定基準を下回る住宅を除却して建替える場合に利用できる住宅ローン優遇制度も案内されています。

建物の築年数や状態によって利用できる制度が異なるため、古い住宅を建替える場合は、新築・解体を決める前に富士市へ確認する価値があります。

制度は年度や予算によって変わるため、必ず最新情報を確認してください。

建替えだからこそ解体会社と建築会社の連携が重要

一般的な空き家解体では、更地にすることが工事のゴールになる場合があります。

しかし建替えでは、解体後すぐに次の工事が始まります。

そのため、

解体会社
↓
建築会社

への情報共有が重要です。

例えば、

「この部分の擁壁は残した」
「地中から古い基礎が見つかった」
「既存給水管はこの位置にある」

といった情報は、新築計画にも関係します。

ファイブ解体を運営する株式会社ファイブワンは、総合建設業「明徳建設株式会社」のグループ企業です。

このような背景から、建替えを予定している場合も、建物を壊すことだけではなく、その後の建築計画まで見据えて解体を考えることができます。

建替えでは「解体工事を安く済ませること」だけを見るのではなく、

解体と新築を合わせて無駄を減らせるか

という視点で計画することが大切です。

まとめ

富士市で建替え前に解体するときは、

新築計画を考えてから解体範囲を決める

ことが基本です。

特に確認したいのは、

1. 新しい家を建てられる土地か
2. 接道・セットバックに問題がないか
3. 水道や外構など残す設備はないか
4. 新築と解体の工程がつながっているか
5. アスベスト・行政手続きを確認したか
6. 地中埋設物・地盤を新築側へ引き継げるか
7. 解体時期による税金への影響を確認したか

という点です。

富士市では、接道、狭あい道路、市街化調整区域など、建替え前に確認すべき地域固有の条件があります。

「古い建物を壊す」ことだけをゴールにせず、次の住宅をスムーズに建てるための解体工事として計画しましょう。

富士市・富士宮市で、

「建替えを予定しているが、解体から何を始めればよいか分からない」

「新築に必要なものまで撤去してしまわないか心配」

「解体と建替えをできるだけ無駄なく進めたい」

という場合は、解体だけではなく新築計画まで含めて整理することが大切です。

ファイブ解体では、建物を壊して終わりではなく、その後の建替えや土地利用まで見据えて考えることを大切にしています。

運営会社の株式会社ファイブワンは、総合建設業「明徳建設株式会社」のグループ企業です。

まだ新しい住宅の計画が完全に決まっていない段階でも、何を残し、何を撤去するべきかを整理するところから検討してみてください。